안녕하세요, 오늘은 주택 임대차 계약 시 주의해야 할 점에 대해 알려드리려 합니다.
주택 임대차 계약은 주택(아파트, 단독주택, 연립주택 등)을 소유한 사람(임대인)과 그 주택을 임대 받는 사람(임차인) 간에 체결되는 계약입니다. 이 계약은 주택을 임대받는 임차인이 일정 기간 동안 주택을 사용하고 그 대가로 임대료를 지불하는 것을 의무화하는데 사용됩니다. 이 계약은 임대기간, 임대료, 임차보증금, 임차인과 임대인의 권리와 의무 등을 명시하고 있어야 하며, 꼭 서면으로 체결되어야 합니다.
주택 임대차 계약은 일상생활에서 흔히 접하게 되는 계약이지만, 많은 분들이 계약 내용을 제대로 꼼꼼하게 확인하지 않고 서명하는 경우가 많습니다. 이는 후에 분쟁으로 이어질 수 있으므로 주의해야 합니다. 이에 유의 할 점을 짚어보려 합니다.
임차인, 임대인의 뜻
- 임차인 (Tenant 또는 Lessee): 부동산을 임대하여 사용하는 개인 또는 기업을 가리킵니다. 임차인은 임대 계약을 통해 임대인으로부터 부동산을 빌려 사용하고, 일정 기간 동안 임대료를 지불합니다.
- 임대인 (Landlord 또는 Lessor): 부동산 소유주 또는 부동산 임대권을 가진 개인 또는 기업을 가리킵니다. 임대인은 부동산을 임차인에게 임대하고, 임대료를 받습니다. 또한, 부동산의 유지보수 및 기타 책임을 갖는 경우가 있습니다. 한국에서는 보통 건물주, 집주인, 등의 이유로 주님이라 부르곤 하지요.
임대차 계약, 잘 해야 하는 이유 - "왜 중요할까?"
주택 임대차 계약은 임차인과 임대인 간의 합의와 의무를 명확히하는 중요한 문서입니다. 계약은 임대인과 임차인의 권리와 의무를 명확히 정의합니다. 임대인은 임대료를 받고, 임차인은 특정 기간 동안 주택을 사용할 권리를 가집니다. 임대차 계약은 두 당사자 간의 법적 보호를 제공합니다. 계약에 명시된 조건에 따라서만 행동해야 하며, 어떤 당사자도 계약 내용을 무시할 수 없습니다. 또한 임대차 계약은 임대료와 보증금, 그리고 기타 금전적인 조건을 명시합니다. 이는 임대인과 임차인 모두에게 금전적인 안정성을 제공합니다. 계약에 명시된 사항에 따라 분쟁이 발생할 경우, 법적인 기반으로 해결할 수 있습니다. 이는 임대인과 임차인 양측의 이익을 보호하고 불필요한 법적 소송을 방지할 수 있습니다. 계약은 임차인이 주택을 반환할 때 보증금을 반환받을 조건을 규정하고, 손해 배상의 책임을 명시합니다. 이는 임차인이 주택을 올바르게 관리하고 반환해야 하는 의무를 강조합니다.
임대차 계약의 유의 사항
1. 계약서 내용 꼼꼼하게 확인 - 주택 임대차 계약서에는 임대료, 보증금, 임대차기간, 계약해제 조건 등 다양한 내용이 포함되어 있습니다.
- 임대료 및 보증금: 임대료의 지급액, 지급방법, 지급시기, 보증금의 액수, 반환 시기 및 조건 등을 명확하게 확인해야 합니다.
- 임대차기간: 임대차 계약의 기간을 명확하게 확인해야 합니다. 정기임대차의 경우 임대차기간이 만료되면 계약이 자동으로 종료되지만, 무기한임대차의 경우 임차인이 임대차 해지를 신청하지 않는 한 계약이 계속 유지됩니다.
- 계약해제 조건: 계약 해제 시 필요한 절차 및 위약금 등을 명확하게 확인해야 합니다.
- 주택 상태: 주택의 상태를 확인하고, 주택 내 결함이나 부속시설에 대한 내용을 계약서에 명시해야 합니다.
- 기타 조건: 주택 사용 용도, 수리 책임, 공과금 분담 등 기타 조건들도 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
2. 임대인의 소유권 확인
계약을 체결하기 전에 임대인이 실제로 주택의 소유자인지 확인해야 합니다. 등기부등본을 발급받아 확인하거나, 공인중개사를 통해 계약을 진행하는 것이 안전합니다.
3. 계약서 작성 및 서명
계약 내용을 모두 확인하고 동의한 후에 계약서를 작성하고 서명해야 합니다. 계약서에는 반드시 임대인과 임차인의 실명, 주소, 주민등록번호 등을 기재해야 합니다.
4. 확정일자 신청
주택 임대차 계약을 체결하고 입주 후에는 반드시 확정일자 신청을 해야 합니다. 확정일자 신청을 하면 임대차 계약 내용이 법적으로 보호됩니다.
임대차 계약 유의 사항
주택 임대차 계약과 관련하여 분쟁이 발생한 경우, 변호사와 같은 전문가에게 도움을 받는 것이 좋습니다. 주의해야 할 사항 주택 임대차 계약은 법률에 의해 규제되는 계약입니다. 따라서 계약 내용이 법률에 위반되는 경우, 법률에 따라 무효가 될 수 있습니다. 주택 임대차 계약은 서면으로 작성해야 합니다. 구두 계약은 분쟁 발생 시 입증하기 어려울 수 있습니다. 주택 임대차 계약 내용은 임대인과 임차인이 서로 협의하여 정할 수 있지만, 법률에 의해 제한되는 경우도 있습니다. 주택 임대차 계약 시 위와 같은 사항들을 주의하여 분쟁 없이 안전하게 계약을 진행하시기 바랍니다.
- 계약갱신 요구
임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년임 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 등 갱신 거절될 수 있음(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 참고)
- 전월세 상한 보증금 증액
증액청구는 차임이나 보증금의 5%의 금액을 초과하지 못함. 보증금액 변경 시 반드시 확정일자 날인
- 전월세 신고(2021.6.1. 계약부터 적용)
주택임대차계약 체결 후 30일 이내에 전월세 신고 의무(위반 시 과태료 부과)
- 당사자, 권리순위, 중개대상물 확인
설명서, 개업공인중개사 본인 확인 신분증, 등기사항증명서 등으로 본인 및 적법한 임대·임차권한 확인 대리인과 계약 시 위임장·대리인 신분증 확인 후 임대인과 통화하고 가급적 임대인 계좌로 송금 중개대상물 확인·설명 사항 누락 여부 및 중개보수 확인 후 서명 중개사무소 등록 확인(http://land.gwanak.go.kr), 공인중개사 자격 소지자만 중개행위 가능 (중개보조원 중개행위 위법) 각종 공적서류 확인 부동산등기사항, 건축물·토지대장, 토지이용계획확인원 등
- 건물자체하자 확인(현 임차인에게 직접 문의)
상·하수도, 난방, 창틀이나 베란다 주변 누수, 결로 등
- 대항력 및 우선변제권 확보
주민등록(전입신고)과 확정일자를 받고 주택점유 및 주민등록은 임대차기간 동안 계속 유지 등기사항증명서, 미납 국세, 다가구주택의 경우 확정일자 현황을 확인하고 선순위 담보권자와 금액에 따라 계약체결 여부 결정 임차권 등기명령 신청 임대차가 종료된 후에도 보증금이 반환되지 아닌 한 경우 임차인은 임대인의 동의 없이 임차주택 소재지 관할 법원에서 임차권등기명령을 받아, 등기부에 등재된 것을 확인하고 이사해야 우선변제 순위를 유지 할 수 있으며, 이때 임차권등기명령 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있음